空き家30 年で倍増、2038 年には3 軒に1 軒に
【日本全国で進行する空き家の増加】
日本では現在、空き家の数が900 万戸を超え、過去30 年間で約2 倍に増加しました。特に深刻なのは、2038 年には総住宅の約3 軒に1 軒が空き家になるという予測です。所有者不明の土地も増加しており、2040 年には北海道本島に匹敵する規模になるとの見通しが示されています。
このような背景から、国は空き家対策を本格化。2015 年に「空家等対策特別措置法」を施行し、2023年に改正。行政の対応力を強化する一方で、「相続土地国庫帰属制度」「相続登記の義務化」などの新制度も導入されました。さらに2026 年には、不動産の所有情報を一元的に把握できる「所有不動産記録証明制度」なども始まる予定です。
また、従来は自治体や非営利団体が担っていた空き家の売却や再利用の分野にも、民間企業が参入し始めて
います。これにより、空き家活用の選択肢が広がりつつあり、空き家の「ビジネス化」も徐々に進んでいま
す。
【なぜ空き家は増えるのか — 金銭的・心理的ハードル】
空き家が増加する背景には、処分や活用にかかる金銭的・心理的なハードルが存在します。高齢化社会が進む中で、住人が施設に入居するなどして家を離れることが多くなりました。そうした家をリフォームして賃貸に出したり、取り壊したりすれば空き家にはなりませんが、どちらも高額な費用がかかります。また、取り壊すと固定資産税の軽減措置が失われ、税負担が増える点も大きな障壁となっています。
さらに心理的な問題も無視できません。住み慣れた家に対する思い入れや、認知症などで所有者の意思確認ができない場合、または相続人間の意見が一致しないなど、様々な事情で空き家が放置されてしまうケースが多く見られます。
加えて、日本では新築物件を好む傾向が根強く、中古住宅は敬遠されがちです。中古住宅市場は成長しつつあるとはいえ、2022 年度のデータでは、フラット35 を利用した住宅購入者のうち中古物件を選んだのは約25％に過ぎません。こうした住宅市場の構造も、空き家増加の一因となっています。
【放置リスクと固定資産税の罠 — 「特定空き家」制度とは】
空き家を放置し続けることは、多くのリスクを伴います。特に注目すべきなのが、「空家等対策特別措置法」に基づいて自治体が空き家を「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定できる制度です。
以下のような状態の空き家は「特定空き家」とみなされます：
倒壊の恐れがあるなど保安上危険
衛生上有害となる可能性がある
景観を著しく損ねている
周囲の生活環境に悪影響を及ぼす可能性がある
また、近い将来特定空き家になる可能性が高いものは「管理不全空き家」として認定され、改善指導の対象となります。改善されなければ住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6 倍になることも。さらに命令に違反すれば50 万円以下の過料が科されるほか、自治体による強制撤去と、その費用の請求という事態にもなりかねません。
【空き家を「負動産」にしないために】
相続によって思わぬ形で不動産を受け継ぐ時代において、空き家を「負の資産」として放置しない姿勢が求められています。法整備の進展や民間企業の活用を通じて、空き家再生の道は確実に広がっています。重要なのは、私たち一人ひとりが早い段階から適切な対処と情報収集を行い、不動産を「放置」しない事です。
私は滋賀県栗東市の空き家対策評議委員を2期四年務めております。いろんな問題に直面をしていますが、空き家からの樹木が伸び光ケーブルに接触をしたり、隣の敷地に枝が伸びたり、子供達の通学に支障をきたしています。
空き家についてのご相談は空き家相談員のいる弊社までお問い合わせください。
